Wissenswertes zu einem Grundstückskaufvertrag:

Der Grundstückskaufvertrag stellt regelmäßig ein zentrales Rechtsgeschäft im Leben dar. Um so wichtiger ist die professionelle Betreuung und die sichere Abwicklung eines solchen Vertrages, da oft über das gesamte Vermögen der jeweiligen Beteiligten entschieden wird. Als Notarin entwickle ich auf der Grundlage der von Ihnen getätigten Angaben einen individuellen Vertragsentwurf , in dem insbesondere darauf geachtet wird, bestehende Risiken auszuschließen bzw. zu minimieren.

Diese Risiken können daraus resultieren, dass das Eigentum an einer Immobilie, anders bei beweglichen Gegenständen, z. B. bei einem Fahrzeug, nicht bereits mit Vertragsabschluss (durch Schlüsselübergabe) erworben wird, sondern dieses erst mit Eintragung des Käufers im Grundbuch der Fall ist.

Durch die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Grundbucheintragung, die je nach der konkreten Anforderung des Vertrages mehrere Wochen und Monate in Anspruch nehmen kann, können sich Problematiken ergeben, auf die Sie keinen Einfluss haben. Ein Problem könnte z. B. eine Insolvenz des Verkäufers darstellen, denn hier geht der Käufer im wahrsten Sinne des Wortes leer aus, wenn er den Kaufpreis bereits bezahlt hat, bevor zu seinen Gunsten wenigstens eine Vormerkung auf Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen wurde.

Der Notar wird aufgrund seiner Amtspflicht zum unparteiischen Handeln von sich aus Gestaltungen vorschlagen, die solche Risiken vermeiden.

Nach der Beurkundung begleitet der Notar den Kaufvertrag solange weiter, bis der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und seine Rechte an dem Vertragsgegenstand erreicht hat.

Insbesondere veranlasst der Notar das Nötige für die sogenannte Lastenfreistellung. Dieses besagt, dass voreingetragene Lasten, z. B. Grundschulden, die der Absicherung von Verbindlichkeiten des Verkäufers dienen, gelöscht werden. Insoweit möchte der Käufer regelmäßig diese Verpflichtungen des Verkäufers nicht übernehmen. Ich als Notarin hole bei den abzulösenden Gläubigern die entsprechenden Unterlagen zur Löschung der bestehenden Rechte aus dem Grundbuch ein.

Ferner kümmere ich mich als Notarin um die Einholung der nötigen Genehmigungen sowie gemeindlicher Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen. Ich überwache sodann die Fälligstellung des Kaufpreises. Denn hierin liegt ein zentrales Instrument zur Sicherung der Vertragsbeteiligten, denn der Käufer muss den Kaufpreis regelmäßig erst dann bezahlen, wenn der Notar ihm bestätigt hat, dass eine risikolose Zahlung nunmehr erfolgen kann. Umgekehrt überwacht der Notar aber auch den Endvollzug des Vertrages, d. h. ich als Notarin werde die Eintragung des Käufers im Grundbuch regelmäßig erst dann veranlassen, wenn sicher gestellt ist, dass der Verkäufer den Kaufpreis nachweislich erhalten hat; hierin liegt eine zentrale Absicherung des Verkäufers vor der Gefahr des Eigentumsverlust ohne Kaufpreiserhalt.

Ich als Notarin gewährleiste den sicheren Vollzug des Vertrages sowie dessen Beständigkeit in rechtlicher Hinsicht. Es gibt jedoch einige Dinge, die der Notar nicht prüfen kann und die Sie daher zur Vermeidung von bösen Überraschungen prüfen sollten. Hierzu zählt auf jeden Fall eine eingehende Besichtigung des Vertragsobjektes. Regelmäßig sind im Kaufpreis Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen, wenn es sich nicht um den Erwerb einer zu errichtenden bzw. neu zu sanierenden Immobilie handelt. Um so wichtiger ist es, dass Sie bei einer gebrauchten Immobilie genau vorab untersucht haben, was Sie erwerben. Hier kann auch die Beiziehung eines Sachverständigen empfehlenswert sein. Ferner sollten Sie berücksichtigen, wenn sie bauen möchten und nur ein Grundstück erwerben wollen, ob und welche Bebauung zulässig ist.

Zur Vermeidung einer Haftung für sogenannte Altlasten sollten Sie klären, wie das Grundstück früher genutzt wurde. Sie sollten sich Gewissheit darüber verschaffen, in welchem bautechnischem Zustand sich auf dem Grundstück aufstehende Gebäude befinden bzw. ob Sanierungsmaßnahmen notwendig sind.

Wichtig ist vorab zu klären, welche Erschließungsmaßnahmen bereits durch geführt sind bzw. noch durch geführt werden. In diesem Zusammenhang können erhebliche Kosten entstehen, die immer vom im Grundbuch eingetragenen Eigentümer angefordert werden. Ansprechpartner ist diesbezüglich die Stadt bzw. die Gemeinde. Auch hier müsste in den Vertrag eine Klausel eingebaut werden, welche zu der Kostentragungslast Stellung bezieht.

Sofern Sie eine Finanzierung benötigen, sollten Sie bei der Bank bereits im Vorfeld der Beurkundung des Kaufvertrages die Grundschuldbestellungsunterlagen anfordern und beim Notar zur Vorbereitung einreichen. Es können dann Kaufvertrag und Finanzierungsgrundschuld in einem Termin erledigt werden. Ansonsten wären hierfür zwei Termine erforderlich.